万科企业股份有限公司

万科企业股份有限公司（企业）

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。2017年，深圳地铁集团成为公司基石股东，表示将支持公司混合所有制结构和事业合伙人机制，支持公司城市配套服务商战略，支持公司稳定健康发展。未来公司和深圳地铁集团将充分发挥各自优势，共同推进实施 “轨道+物业”发展战略，全面提升城市配套服务能力，助推城市经济发展。

公司名称： 万科企业股份有限公司

外文名称： China Vanke Co.,Ltd.

总部地点： 广东深圳

成立时间： 1984年05月

经营范围： 房地产开发

公司性质： 股份制

公司口号： 赞美生命 共筑城市

年营业额： 2614.7亿元亿（2015年）

董事长： 王石

总    裁： 郁亮

注册资本： 110.1亿

营业利润： 242.6亿（2013年）

净利润： 151.1亿（2013年）

公司市值： 1056亿

目录

1公司简介2历史沿革3公司大事记4公司规模5经营状况6经营理念7企业文化8所获荣誉9公司治理10领导队伍11未来发展12热点事件

1公司简介

万科企业股份有限公司

万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，已成为国内领先的房地产公司。2016年公司首次跻身《财富》“世界500强”，位列榜单第356位；2017年再度上榜，位列榜单第307位。

公司定位于城市配套服务商，坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”，坚持与城市同步发展、与客户同步发展的两条主线。公司核心业务包括住宅开发和物业服务。近年来，在巩固核心业务优势的基础上，围绕城市配套服务商的定位，积极拓展业务版图，进入商业开发和运营、物流仓储、冰雪度假、集中式长租公寓、养老、教育、“轨道+物业”等领域，同时积极参与混合所有制改革。

2017年，深圳地铁集团成为公司基石股东，表示将支持公司混合所有制结构和事业合伙人机制，支持公司城市配套服务商战略，支持公司稳定健康发展。未来公司和深圳地铁集团将充分发挥各自优势，共同推进实施 “轨道+物业”发展战略，全面提升城市配套服务能力，助推城市经济发展。

公司聚焦城市圈带的发展战略，截至2016年底，万科地产已经进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的南方区域、以长三角为核心的上海区域、以京津冀为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的中西部区域。

2历史沿革

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2006年底，公司总资产485.1亿元，净资产148.8亿元。

1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大，并于同年介入房地产领域。

1991年1月29日，公司A股在深圳证券交易所挂牌交易。同年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，开始跨地域房地产业务发展。

1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为公司的核心业务，公司开始进行业务调整。

1993年3月，公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。

1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。

2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目及零售业务，公司实力进一步增强。年底，华润集团及其关联公司成为第一大股东，持有的万科股份占万科总股本15.08%。

2001年，公司将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。

2002年6月，公司发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。

2003年，公司进入广州、中山、大连、鞍山房地产市场 ，初步形成“3+X” 的区域发展模式。

2004年9月，公司19.90亿元可转换公司债券公开发行。同期隆重举行万科集团20周年庆典系列活动，发布未来10年的中长期发展规划。

2005年3月，与南都进行战略合作，迈出了新十年坚实的一步。

公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务， 截至2004年底，万科已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌、佛山、鞍山、大连、中山、东莞、广州、无锡、昆山、北海；2005年初，通过与南都集团的战略合作，进入苏州、镇江，万科业务已经扩展到21个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并为投资者带来了稳定增长的回报。

万科已在52个城市完成了约600万平方米商业开发体量，其中运营的18个购物中心项目面积达150万平方米。仅2013年-2014年间，万科又将陆续开业一批购物中心项目，其中包括北京金隅万科广场、深圳九州万科广场、苏南万科美好广场、无锡万科运河外滩、西安万科红、东莞松湖万科生活广场等大型区域一站式消费目的地。

该企业在中国企业联合会、中国企业家协会联合发布的2006年度中国企业500强排名中名列第二百九十八，2007年度中国企业500强排名中名列第二百一十五。

3公司大事记

2017

深圳地铁集团成为公司基石股东，表示将支持公司混合所有制结构和事业合伙人机制，支持公司城市配套服务商战略，支持公司稳定健康发展。未来公司和深圳地铁集团将充分发挥各自优势，共同推进实施 “轨道+物业”发展战略，全面提升城市配套服务能力，助推城市经济发展。

7月20日，《财富》“世界500强”企业排行榜出炉，万科继续跻身《财富》“世界500强”，位列榜单第307位。

2016

7月20日，《财富》“世界500强”企业排行榜出炉，万科凭借2015年度1843.18亿元（293.29亿美元）的营收首次跻身《财富》“世界500强”，位列榜单第356位。

2015

5月1日至10月31日，万科世博馆亮相意大利米兰世博会。万科馆以“盘龙”形象讲述中国人的“食堂”，向世界展示中国博大精深的饮食文化和万科对于现代社会文化和邻里关系的思考。在万科馆开幕式上，公司发布了新一代企业标识。

8月20日，万科物业成立25周年之际，正式启用了新的企业标识，展现自身“更新、更好”的创新追求。万科物业还同步发布了睿服务2.0产品，将新技术应用与物业管理深度融合。

11月13日，万科事业合伙人机制因企业制度创新，获深圳市“金鹏改革创新奖”。

2014

4月23日，公司召开事业合伙人创始大会，事业合伙人机制将会彻底改变万科现有的管理方式，面向未来解决发展问题，并更好地实现利益分享。

6月25日，公司完成B股转H股，在香港联交所挂牌上市。

2013

1月21日，2015年米兰世博会暨中国参展推介会在京举行，万科成为首个走出国门以自建馆形式参展世博会的中国企业。

1月，与香港新世界联手，投中香港荃湾西六区项目，这是万科在香港的第一个开发项目；4月，万科与新加坡吉宝置业签署战略合作协议，开发林曦阁住宅项目，进入新加坡市场；6月，万科在美国的第一个项目——旧金山富升街201号地块奠基，合作方是铁狮门。

5月17日，郁亮总裁成功登顶珠穆朗玛峰。

6月28日，万科物业荣获“2013中国物业服务百强企业”第一名、“2013中国物业服务百强企业服务规模TOP10”。6月20日，万科物业社区一卡通系统正式上线。 万科业主专属APP“住这儿”及万科物业员工APP“乐帮”上线公测，同日，CRM系统、呼叫中心4009-51-51-51上线。

10月12日，公司召开秋季例会，确立了继续贯彻“均好中提效”是贯穿未来十年的业务方针，并提出了“城市配套服务商”的转型目标。

12月26日，王石被深圳市商业联合会推举为深商会理事会首任主席。

3月，公司获得全球三大评级机构标普、穆迪和惠誉分别给予万科“BBB+”，“Baa2”和“BBB+”的长期企业信用评级，展望稳定，为当时中国房地产企业获得的最高国际信用评级。同时，完成首次境外8亿美元5年期债券发行，，年利率2.755%，创国内房地产企业境外发债成本新低。。7月，设立20亿美元中期票据计划，多币种、多期限，境外融资方式更灵活。

年内，万科商业项目集中开业，如北京金隅万科广场、深圳龙岗万科广场、苏州美好广场、东莞松湖生活中心、沈阳浑河天地生活中心等。

2012

2月12日，郁亮当选2012年CCTV中国经济年度人物。这也是继2000年王石之后，万科第二次获此殊荣。

2月16日，安信地板事件爆发，公司本着负责任的态度，采取公开、透明的方式积极推进事件调查，赢得了行业、客户、公众的认同，一场信任危机很快得到解决。

2月29日，首家“幸福驿站”在广州万科蓝山花园开业，涉及邮包、租售、代办、家政、便民服务等业务，标志着“平台”雏形的出现及“幸福社区计划”正式开始落地实施；6月22日，首家“第五食堂”在深圳万科城开张营业；9月2日，“万物仓”业务在南京金色家园小区启动。

7月，万科完成收购香港上市公司南联地产控股有限公司75％股权，并在同年内将其更名为万科置业（海外）有限公司。自此，万科旗下拥有了一家香港上市公司，成为拓展海外业务的重要平台。11月26日，公司香港管理部在香港中银大厦55层举行开业仪式。

2011

7月7日，温家宝主持召开经济形势企业家座谈会，郁亮参加座谈会并提出建议。

12月6日，《万科客户服务6+2步法》获得中华人民共和国国家版权局颁发的著作权登记书。

2010

4月19日，上海世博会万科馆等五个广东省的展馆在上海世博园区内举行集体剪彩仪式（下图），5月1日，万科馆迎来第一批游客。

5月22日，包括王石在内的“零公里行动”南坡登山队全体队员登顶珠峰，并将世博旗帜带上峰顶。王石时隔7年之后再次登上珠峰，刷新了他此前创造的“登顶珠峰的最年长者”国内纪录。

12月1日，公司销售额突破1000亿元，提前实现了2004年制定的千亿目标，成为国内首家年销售额超过千亿的房地产公司。

2009

1月8日，万科成为全国首批也是唯一一家被国家税务总局认定为“总局定点联系企业”的房地产企业。同年，公司第一次公开发布《万科企业社会责任绿皮书暨2007 年企业公民报告》。

9月29日，公司总部从深圳市梅林路63号的建筑研究中心搬出，迁至位于深圳市盐田区大梅沙环梅路33号的万科中心。

2008

5月，汶川地震后，公司捐助1亿元人民币，并派出人力、物力参与震区救援与重建；5月15日，公司成立由员工组成的群众性义工团体“我们在一起”关爱小组，及时跟进并了解受地震灾害影响的万科员工及其家庭的情况；给受灾员工和家庭以精神上的慰藉、心理上的疏导以及经济上的支持；当年12月31日14:28分，重建后的遵道学校投入使用，这是震后全国第一所重建入学的永久性学校。

7月，公司特别规划设计的“万汇楼”建筑被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”。

9月，万科公益基金会成立，宗旨：“倡导公益与志愿精神，推动中国公益事业发展”。基金会发起了包括壹基金在内的国内外知名公益机构。

2007

1月，万科成立“集团装修房推进小组”，自此万科在全国所进入城市开始有节奏地推行“装修房”战略。至2010年底，万科主流住宅已全部实现装修后交房，2012年、2013年每年交付装修房超过10万套。

4月，万科地产（香港）首次在境外组建2.5亿美元银团贷款，成功建立了公司在香港银行间市场的口碑；7月，与新加坡嘉德置地签署战略合作协议，进行商业领域的合作。

5月9日，万科下属“物业管理有限公司”统一更名为“物业服务有限公司”。

10月29日，万科启用新标志，并将企业核心理念总结为“让建筑赞美生命”。

2006

1月18日，公司受让北京市朝阳区国资委持有的北京市朝万房地产开发中心60％的股权，是公司环渤海区域战略布局的重要一步。同年，3月，公司联手中信资本，设立中信·万科中国房地产开发基金，这是第一个专门投资于万科项目的美元基金。

公司以万科集团的名义，在国家建设部取得房地产一级开发资质。

2005

3月，公司董事会批准了与南都集团的战略合作协议，公司以18.57亿元受让了南都集团下属的上海南都70%权益、苏州南都49%权益和浙江南都20%权益。

6月，“万科”商标被国家工商行政管理总局正式认定为驰名商标，成为中国房地产界第一个国家认定的驰名商标。

8月15日，公司与东莞松山湖科技产业园区管委会签订“万科住宅产业化研究基地项目”土地协议，标志着万科住宅产业化研究基地项目进入规划设计阶段。

2004

2月，公司在深圳云海山庄召开务虚会，根据美日等先进国家的行业经验和公司发展势头，提出万科将在十年内达到千亿销售规模。

4月，中山万科与国际房地产投资银行（HI）签订合作协议，由HI为中山万科城市风景花园项目提供总额不超过3500万美元的资金支持；11月，成都万科与新加坡主权基金GIC下属子公司签署合作协议，共同开发成都魅力之城项目。

两次成功的海外融资，标志着公司开始与国际资本合作，为集团继续寻求海外资金的支持积累了经验。同时，经商务部批准，公司第一个境外融资平台—万科地产（香港）有限公司设立。

4月，武汉四季花城业主因附近垃圾场违规扩建，爆发大规模群诉。公司与业主坦诚沟通，与政府协商解决方案。第二年，垃圾场搬迁，原场内所有垃圾全部覆盖完毕。武汉垃圾场事件给万科带来了一个全新的文化和制度：红线外不利因素提示。在销售产品时，必须向客户提示项目范围内所有不利因素，以及项目红线外一公里内所有不利因素。

8月，公司在白洋淀召开季度例会，明确第三个十年中长期发展规划，决定实施“均好中加速”策略，提出未来十年，万科的战略目标是“有质量增长”，计划2014年实现1000亿元的销售额。

2003

5月22日，王石登顶珠穆朗玛峰。

12月，公司在怀柔国家登山队训练基地召开务虚会，确定“学习帕尔迪”，以其为标杆企业。帕尔迪是当时全美最大的住宅开发企业，保持连续53年盈利纪录，在跨地域经营、土地储备方式、持续盈利能力、市场占有率、客户细分及客户关系管理等诸多方面都有良好表现。

年内，公司积极开拓以深圳为中心的珠江三角洲区域、以上海为中心的长江三角洲区域、以沈阳为中心的东北区域，形成深圳、上海和沈阳区域管理中心（后分别演变为南方区域本部、上海区域本部和北京区域本部）。2010年3月，成都区域本部成立。

2002

1月，公司总部搬迁至深圳市福田区梅林路63号的万科建筑研究中心大厦。

6月，公司向社会公开发行1500万张可转换公司债券，发行总额15亿元。可转债的成功发行有力支持了公司的规模扩张。

11月，公司竞得佛山市南海区黄岐泌冲岗地块，由此进入深圳之外的珠江三角洲市场。

2001

2月，姚牧民因身体原因辞去总经理职务，董事会聘任郁亮为总经理。

深圳万科物业管理公司获得国家建设部首批颁发的物业管理一级资质证书。

2001年度第二次临时股东大会在深圳东湖宾馆举行，会议通过转让万佳百货股份有限公司股权的议案和股东大会议事规则。至此，公司专业化战略调整全部完成。

4公司规模

万科企业股份有限公司

公司于1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略，将住宅作为房地产的主导开发方向。截止2003年中期，已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌、佛山、鞍山、大连、中山、广州15个经济发达，人口众多的大城市进行住宅规模开发，截止2002年底历年累计竣工面积463万平方米，土地储备量706万平方米。万科在主要投资开发的城市均具有较高的专业优势，下属深圳地产公司连续五年荣获深圳市房地产企业资质评级第一名。此外，万科开发的楼盘还多次获得"国家建设部建筑设计一等奖"、"中国建筑工程鲁班奖"、"全国城市物业管理优秀示范小区（大厦）"等各项荣誉，万科的物业管理率先在行业内通过ISO9002第三方国际认证。

经过多年积累，万科地产以其准确的市场定位、超前的规划设计以及优质的物业管理，在业内树立了良好的品牌形象。

在深圳开发的天景花园、威登别墅以及上海的西郊花园是万科涉足房地产行业最早的项目，在商品房市场刚刚启动的当时，万科产品以优美的环境，小而精的设计以及亲和的物业管理，受到追求生活质量的人们的普遍认可。

1992年开始，公司先后在上海、北京、天津、沈阳、深圳、成都等地推出大规模的居民住宅小区，形成了"万科城市花园"系列品牌。凭借规模优势，万科引入国外先进的规划设计理念，配套完善，注重绿化、环境和社区文化的营造，强调人与人的亲情和沟通，充分体现人的价值，项目整体风格更为成熟和细致。

为了顺应郊区化住宅发展趋势，1998年起，万科又相继在各地推出了"万科新城系列"。天津万科新城、深圳四季花城、沈阳花园新城、武汉四季花城等项目，注重住宅产业化发展，融入环保及高科技的含量，充分显示了成熟社区的内涵魅力。

近年来，随着中国经济的持续发展，政府政策的不断支持，各项法规的逐步完善，住宅消费群体的日益成熟，中国的住宅产业日渐繁荣。面临良好的市场机遇，未来3年，万科将以上海、深圳、广州、为核心城市，选择以上海为龙头的长江三角洲地区和广州为龙头的珠江三角洲地区进行区域重点发展，同时集团还将选择以沈阳为中心的东北地区，北京、天津等核心城市和成都、武汉等腹地区域经济中心城市作为发展目标，进一步扩大集团在各地的市场份额，实现成为行业领跑者的目标。

5经营状况

2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万科平方米，实现结算面积451.4万平方米，同比上升14.6%，营业收入409.9亿元，同比上升15.1%，实现每股收益0.3元，净利润40.3亿元。销售业绩同比2007年的高位有所下降，全年销售面积557万平方米，销售金额478.7亿元，分别比07年下降9.2%和8.6%。

6经营理念

视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。

7企业文化

企业标识

2007年，万科集团更换LOGO标识。标识语“建筑无限生活”更改为“让建筑赞美生命”。新标识由四个"V"组成。其寓意如下：
企业标识

1、四个“V”旋转围合而成中国传统民宅中常见的窗花纹样，体现了万科专注于中国住宅产业的业务战略。

2、四个“V”朝向不同角度，寓意万科理解生而不同的人期盼无限可能的生活空间，积极响应客户的各种需要，创造性的为人们提供各种差异化的理想居住空间。

3、四个“V”形状规整有序，象征万科推进更加工业化的全新建筑模式，从而提高住宅质量水准，减少环境污染和材料浪费。

4、四个“V”相互呼应循环往复，代表万科积极承担社会责任，坚持可持续发展经营理念。

5、四个“V” 鲜艳活泼，寓意万科员工生趣盎然、健康丰盛、充满自信的性格特征。

企业理念

建筑为了生命

住宅建筑为了生命而存在，又为了生命而发展。只有在适宜于个人的生活空间

中，人们才能更多地感受生命的价值。而人类生命的升华又在呼唤着更安全、更方便、更舒适、更优美、更自然的居住空间。我们所有的努力都是为了满足各种人群多样化的居住需要，为人类生命所必需的生活空间提供无限新的可能。

建筑延拓生命

住宅的建筑和使用过程充满了人与环境的对话。优秀的建筑不仅倾听人类生命的呼唤，而且也努力响应自然生命的需要，保持与自然的和谐。在自然生态环境变得异常脆弱的今天，万科一直在探索如何让未来住宅的建造和使用都成为自然生命环境的有机组成部分。

正在进行的一些试验将有希望大幅度减少建筑过程的资源消耗，也将帮助人们在住房使用中更多地以与自然和谐的方式使用各种资源。

建筑充满生命

住宅建筑本身可以因扎根于历史、尊重自然、或因其独特创意而让自身充溢着生命。我们看到，很久以前我们前辈留下的住宅到今天还在为我们提供着关于采光、通风、人居交流的设计灵感；在城市化进程中，人们也越来越重视保留更多“都市的记忆”，以便能够更好地领悟历史的沉积，让新的住宅建筑更多地获得与特定土地紧密关联的人文记忆的滋养。 因此万科人越来越以培育生命的心态满怀敬畏地精心建造每一栋住宅。

建筑有爱

当价格成为打动消费者的利器，建筑更应有爱

生活有爱

当忙碌的工作占据了大半时间，生活更应有爱

服务有爱

当客户是上帝响彻人们耳边时，服务更应有爱

8所获荣誉

凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》“中国十大最受尊敬企业”。

9公司治理

万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。

公司致力于不断提升产品品质。至08年，万科共有15个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津水晶城、广州四季花城、珠海中山城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。2008年，万科集团上海公司荣获由中国质量协会颁布的“2008年全国质量奖”，成为房地产行业内首家获此殊荣的企业。 公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。在由中国民政部主办的2008年度中华慈善大会颁奖典礼上，万科荣获“中华慈善奖——最具爱心内资企业”称号。

10领导队伍

王石：董事会名誉主席
王石

郁亮：董事会主席、总裁、首席执行官

解冻：党委书记、监事会主席、工会主席

王文金：董事、执行副总裁、首席风险官

张旭：董事、执行副总裁、首席运营官

孙嘉：执行副总裁、首席财务官

丁长峰：高级副总裁

丁力业：高级副总裁、印力集团董事长兼总裁

刘肖：高级副总裁、北京区域本部首席执行官、北京公司总经理

谭华杰：高级副总裁

王海武：高级副总裁、中西部区域本部首席执行官

张海：高级副总裁、上海区域本部首席执行官、上海公司总经理

张纪文：高级副总裁、南方区域本部首席执行官、深圳公司总经理

朱保全：高级副总裁、物业事业本部首席执行官

阙东武：副总裁、香港管理部董事总经理

王蕴：副总裁

周巍：党委副书记、副总裁、万科产业城镇公司董事长

朱旭：副总裁、董事会秘书

11未来发展

2008年万科的主题词是“虑远积厚•守正筑坚”，其含义在于，公司应以更深厚的积累，奠定长远增长的坚实基础；以坚实的产品和服务品质，构筑企业的核心竞争力。质量是企业的生命线，尤其对于快速发展中的企业来说，在质量问题上更不能有丝毫的松懈。2008年万科的新开工面积竣工面积将分别达到848万平方米和689万平方米，在这样的规模下，如何确保每一套产品的优良品质将成为万科面临的挑战。夯实基础、提升品质是万科新一年的首要工作之一。2008年万科将在文化、体制、组织、管理方法、与合作者关系等方面全面推动变革和创新，致力于提高产品的质量水准和客户对质量的满意度。同时，

公司将深化战略总包合作，引进国际先进的监理公司参与质量管理。

2008年也是万科工业化技术更大范围试验的开始，全年开工面积预计将超过60万平方米。公司计划于2008年成立万科建筑技术研究院，充实建筑技术研究方面的专业人才，形成技术研发组织平台。同时，建立深圳、上海及北京工业化产品研发基地，完善东莞工业化技术研发基地，形成集团建筑技术研发工作平台。此外，万科将继续推进装修房战略，预计2008年装修房新开工比例将超过80%。在项目开发方面，公司将通过加强对市场动态和竞争格局的监测、分析和研判，及时准确地应对市场变化。在项目获取上，公司将继续坚持稳健投资的经营风格，加强和各类存量土地拥有者的合作，同时严格控制高端项目比例，提高针对刚性需求的小户型产品的比例。为建立适应新的规模和新组织能力要求的人力资源储备，公司一方面将继续积极引进目前缺乏的关键人才，另一方面也将进一步加强人力资源的培训和发展，帮助员工适应变化，不断成长。

在从紧的货币政策下，资金仍然是制约行业发展的主要瓶颈。公司将强化与原有资金合作伙伴的合作关系，同时积极创新融资方式和手段，尝试与银行、信托、基金等资金方合作开发新型融资工具和产品。同时，行业调整也会给资金充裕的企业带来难得的发展机遇，如果能在时机成熟的时候进行一次股权融资，将显著有利于万科抓住发展机会，并提高未来每股收益的持续成长性。但管理层在这一问题上将高度慎重。万科管理层认为，只有在充分考虑资本市场状况、股东和投资者承受能力的基础上，在获得广大股东认同的前提下，股权融资才能提上议事日程；此外一旦启动该项工作，公司还应尽一切可能，选择合适的时机、合适的规模、合适的融资方式，以避免融资本身可能对证券市场造成重大不利影响，同时确保融资将为股东带来盈利增长。面对日益复杂的经营活动，公司将进一步优化现有内控体系，建设新的内控流程并投入运行，将内部控制体系覆盖到全部一线公司，同时利用信息系统，实现内控体系执行的网络化、信息化，建设集团层面的风险管理体系，确保经营的合规性。在社会责任方面，万科将以推广装修房、工业化住宅作为践行企业公民理念的重点手段，兑现社会责任绿皮书的承诺。将深化对绿色人居环境的研究，并在社区、办公场所推动节能、环保的改进。2008年公司将更深入参与保障住宅的相关研究，为社会和谐贡献力量。

12热点事件

恒大系成万科二股东

2016年8月恒大加入万科争夺战，彼时万科管理层对宝能成为最大股东十分不满，正企图通过各种方式逼退宝能。此后，恒大继续增持万科，不久后便举牌万科A。

万科

2016年11月29日，恒大公布，当月18日至29日，恒大透过其附属公司在市场上及透过大宗交易增持万科A 50983万股，即约占万科A总股本的4.6%，合计持股比例已达14.07%。此次收购和此前收购的总代价约为363亿元。

据媒体估算，如果计入与恒大掌门人许家印有关系的港资持股，恒大系所持万科股份已经超过华润，成为真正的第二大股东。分别持有0.7%和3.62%万科H股的万赢证券和中策富汇也可能是许家印的盟友。因为万赢证券已经与恒大地产成立待审批的合资证券公司，其母公司威华达还持有恒大系上市公司股份，而中策富汇母公司中策集团的主席柯清辉与许家印加入的“大D会”有时会合作。

另外据港交所披露数据，截至本月7日，许家印两名好友中渝置地主席张松桥名下公司以及新世界集团郑家纯家族的“御用经纪”鼎珮证券共持有万科H股16.66%。

若万赢证券和中策富汇确属与许家印关系密切的友人，则恒大相关资本持有万科H股比例就达到了20.98%，占万科全部股份约2.5%，加上恒大集团目前所持14.07%的万科A股，许家印“朋友圈”合计持股比为16.57%，实际上已超过第二大股东华润集团。

到目前为止，宝能系持万科股本25.4%，华润持股15.29%，恒大系持股14.07%，安邦持股6.18%，万科管理层通过金鹏资管计划持股4.14%，万科企业股中心通过德赢资管（德赢1号、2号）计划持有3.66%，万科工会持股0.61%。

万科A股22天跌掉6万套房

2016年12月19日，万科A发布公告称，公司于本月12日以电子邮件方式将《关于终止发行股份购买资产事项的议案》提交各位董事，董事会以10票赞成、0票反对、0票弃权通过了有关议案。

万科

2016年3月14日，万科发布公告，宣布拟采取以向地铁集团新发行股份的方式收购地铁集团持有的目标公司全部或部分股权。初步预计交易对价介于人民币400亿~600亿元之间。按估算，深圳地铁可能持股比例介于12.9%~18%之间。若按此计划，无论是宝能，还是华润，其股权都将被稀释。

有意思的是，重组深圳地铁本来是被看作王石用来抵御宝能等资金的计划。但如今因为情况已变，至少宝能暂时不会再对万科管理层带来太大的“威胁”，甚至会逐步退出万科。因此，有机构人士戏称，万科重组深圳地铁，无论成败，赢家都可能是王石和万科管理层。

在证监会刘士余讲话之后，保监会亦开始采取严厉警戒。2016年12月5日晚间，保监会突然发布信息，停止前海人寿(宝能系旗下)万能险的新业务，同时，叫停前海人寿、恒大人寿等6家险企的互联保险业务，并派检查组进驻调查。而且保监会高层频繁表示要对险资举牌进行规范。因此，宝能等险资继续大幅增持万科A股的可能在下降，相当于为王石等万科管理层设置了一道政策屏障。

“我们认为，万科管理层是最大的赢家，宝能反而要承受一定的压力。”一位不愿透露身份的券商人士对广州日报记者表示，宝能虽是目前的第一大股东，但其持股成本比较高，而且有不小杠杆在里面。在万能险被叫停以及险资举牌受限后，短期预计难以再拿巨资增持。这也意味着，万科A股股价如果继续下跌，不仅之前账面浮盈没有了，而且还会出现亏损，甚至强平。

王石和万科管理层虽然也持有一部分股票，但持股成本很低，且都是长期持有，对股价短期波动并不敏感。在新的监管政策下，重组失败带来的股价下跌有可能帮助王石等更好地抵御已经进门的“野蛮人”。

根据万科在7月7日提交监管层的举报信中披露的宝能系最新资管计划持仓情况，4个持仓成本最高的资管计划在17.26元至18.22元之间。

重组失败的消息公布后，2016年12月19日，万科A股股价全天下跌6.06%，最终报21.10元;H股收盘下跌3.21%，报18.72港元。值得注意的是，万科重组失败似乎市场早已觉察，A股股价自2016年11月18日冲上29元的高位之后持续下跌。截至昨日收盘，万科A股22个交易日累计下跌27.24%(以最高价29元计算)，市值蒸发了776.93亿元。根据万科公告，2016年前11个月该公司楼盘均价为13135.79元/平方米。如按每套房100平方米推算，仅万科A，在过去22个交易日损失的市值就有相当于万科卖掉的59149套房子。

联姻终止

2016年3月13日深夜，万科与深圳地铁合作事宜突然出现变故，2016年3月13日下午万科已向各媒体发出邀请函，计划3月14日上午10:10分到11:30分将在万科总部举行“深圳地铁集团与万科集团战略合作媒体见面会”以及“万科2015年度业绩媒体见面会”，市场舆论普遍认为“万宝之争”已有定论。

万科联姻深铁

然而出人意料的是，媒体在凌晨时分接到万科及深圳地铁的通知，称“因时间仓促，双方还未做好充分准备，原定于3月14日上午在万科总部举行的“深圳地铁集团与万科集团战略合作媒体见面会”取消。原定的“业绩媒体见面会”照常在3月14日上午10:30举行。

2016年12月19日消息，万科与深铁集团的“联姻”方案最终未能按期发布股东大会通知并宣告终止。对此，万科在公告中称，当前各方对交易方案的调整尚无法达成一致意见，继续推进方案的条件不成熟，故经与深铁集团协商，决定终止本次交易事项。

据观察，目前距2016年6月万科披露重组方案恰好刚满六个月时间。根据相关规则，发行股份购买资产事项在首次董事会决议公告后，六个月内未发布召开股东大会通知的，上市公司应召开董事会重新审议。万科公告透露，相关各方对方案如何调整“尚无法达成一致意见”。其实，早在六个月前方案亮相之初，宝能、华润的反对态度就已明确，再加上此后“高调入局”的恒大，三足鼎立格局之下，深铁集团想要借重组“后来居上”又谈何容易。

深铁购入万科股权获批深铁

2017年6月12日晚，万科发布公告称，深圳地铁集团受让恒大所持万科股份有关事项已获得深圳国资委批复同意。

根据公告显示，6月12日，公司收到深铁的《关于协议受让股份获得深圳市人民政府国有资产监管管理委员会批复的通知函》，通知函显示“2017年6月12日，深铁收到《深圳市国资委关于地铁集团协议受让恒大所持万科股份有关事项的批复》(深国资委函【2017】485号)，批复同意深铁按照市场化、法制化原则以协议受让方式受让恒大下属企业持有的万科1553210974股A股股份(占万科总股本的14.07%)”。

2017年6月9日，中国恒大集团表示，已将持有的15.53亿股万科A(21.700, 0.00, 0.00%)股出售给深铁，出售对价为每股18.80元，总对价约为292亿元。

深铁在万科的持股比例也升至29.38%，超过宝能系，成为万科第一大股东。

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